O mercado imobiliário vive em constante evolução e crescimento, não se limitando mais a operações tradicionais de compra e venda ou locação. Atualmente existem diversas formas de se ingressar e investir em ativos imobiliários, tais como build to suit, Incorporações, propriedade coletiva, compra de quotas de FII’s – Fundos de Investimentos Imobiliários, e aquisição de uma fatia de imóvel através de financiamento de microcréditos chamados crowdfunding.
O que é crowdfunding?
Crowdfunding consiste na apresentação de um determinado projeto empreendedor, utilizando plataforma online para captação de recursos de diversos investidores voltados à concretização desses projetos. Em contrapartida, os investidores são remunerados ao final da operação com parte dos lucros auferidos.
O sistema de crowdfunding é regulamentado pela CVM – Comissão de Valores Mobiliários, constituído inicialmente através da Instrução 588/17, e cinco (05) anos após, alterada pela Instrução Normativa 88/22 que trouxe inovações e maiores possibilidades de investimentos a setores da sociedade civil.
Assim, após registro da sociedade empresarial junto à CVM, é possível que se realize essa modalidade de captação de recursos visando à viabilização de um projeto construtivo.
Como funciona?
Para captação de recursos dos investidores plurais, é preciso que a sociedade captadora preencha os requisitos legais da IN 88/22, dentre os quais:
- ter CNPJ constituído no Brasil;
- faturamento bruto do ano/exercício anterior à captação de até R$ 40.000.000,00 (Quarenta milhões de reais);
- em havendo pluralidade de sociedades empresariais, ou controle feito por fundo de investimento, a soma do faturamento bruto das empresas não poderá exceder R$ 80.000.000,00 (Oitenta milhões de reais);
- empresa ser registrada na CVM para exercer profissionalmente a distribuição de ofertas públicas de valores mobiliários;
- a captação de recursos se dará exclusivamente por meio de plataforma eletrônica.
Esses são os requisitos iniciais para apresentação de projeto e captação através do sistema crowdfunding imobiliário.
A plataforma digital ainda deverá trazer os aspectos e informações detalhadas do projeto a ser realizado, sempre contendo dados da matrícula do empreendimento, prazo de construção, perspectiva de ROI (return over investment), prazo mínimo e máximo para conclusão do projeto, e ao final a prestação de contas aos investidores.
De forma diferente de outros investimentos regulados e fiscalizados pela CVM, o crowdfunding tem a dispensa de registro das ofertas públicas de distribuição dos valores mobiliários que a sociedade empresarial visa captar.
Contudo, para que haja a dispensa do referido registro, e consequente redução burocrática e de custos, a sociedade empresarial deverá observar os requisitos descritos no art. 3º da IN 88/22, dentre eles:
- o valor máximo de captação “a mercado” não poderá ser superior a R$ 15.000.000,00 (Quinze milhões de reais);
- o prazo de captação não poderá exceder 180 (cento e oitenta) dias;
- o valor mínimo de captação durante o período de oferta deverá representar 2/3 do valor total da oferta;
- a oferta pública deverá ser centralizada através de uma única plataforma;
- deverá constar quando do aceite do investidor, termo de responsabilidade e ciência do risco;
- as ofertas em andamento deverão conter site com domínio da sociedade empresarial (em português e com linguagem clara e objetiva), com detalhes explicativos, prazos, custos e projeção de lucro, além de correspondente
- percentual do valor investido;
- encerramento e informe público através da plataforma online, após a conclusão do prazo de oferta, ou da obtenção de 100% do investimento ofertado.
Todo regramento acima exposto é de tamanha importância, vez que as ofertas de captação via crowdfunding continuam sujeitas à fiscalização da CVM.
Após aprovação do projeto de crowdfunding, e a emissão de oferta no mercado, a SSE – Superintendência de Supervisão de Securitização passa a ser órgão responsável pelo acompanhamento e fiscalização dos projetos, e pela forma de captação dos recursos junto aos investidores, onde qualquer inobservância do regramento legal pode ocasionar a suspensão ou até mesmo o cancelamento da oferta (a qualquer tempo).
Da captação de recursos
Concluída a fase inicial de registro da sociedade empresarial junto à CVM, e a aprovação de oferta do projeto de captação, é iniciada a fase operacional do projeto.
Nessa etapa a sociedade empresarial precisará observar as disposições contidas no art. 8º, 9º e 10º da IN 88/22.
Por se tratar de um sistema de captação online, o principal quesito é a criação de uma página voltada exclusivamente para oferta em questão, trazendo aos investidores as informações essenciais do projeto ofertado.
Entendemos que tais informações deverão ser agrupadas em informações primárias e secundárias, sendo as informações primárias ligadas diretamente a parte documental do projeto, e as informações secundárias voltadas à parte
financeira.
Dentre as informações primárias deverão constar no site, contrato ou estatuto social da sociedade empresarial, cópia do regulamento das ofertas emitidas, cópia da aprovação de oferta pública pela CVM.
Das informações secundárias, deverão constar através no site o montante ofertado e quando da escolha do investidor em aportar valores, seja demonstrada a representatividade percentual deste aporte no projeto. Deverá ainda constar as demonstrações financeiras com resultado e da sociedade empresarial, cópia da escritura de debênture ou contrato de investimento da oferta pública, estudo detalhado de custo da referida oferta pública, prazo e condições para conclusão do projeto da oferta pública, e demais documentos que possam de alguma forma interferir ou ajudar na tomada de decisão dos
investidores.
Um fato relevante é que para ofertas públicas com valor igual ou superior a R$ 10.000.000,00 (Dez milhões de reais), as sociedades empresariais deverão submeter suas demonstrações financeiras aos auditores da CVM.
A sociedade empresarial deverá ainda garantir a lisura e segurança do processo de captação online ao investidor, de tal forma que o montante investido e documentos de aceite da proposta não possam ser adulterados ou perdidos.
Conclusão
Embora seja uma nova forma de captação de recursos, o sistema crowdfunding cresce a cada ano e vem se solidificando no mercado nacional como alternativa a financiamentos bancários, permitindo a fomentação de negócios a pequenas empresas e gerando oportunidades a investidores que desejam ingressar no mercado imobiliário.
No ano de 2021 foram mais de R$ 188.000.000,00 (Cento e oitenta e oito milhões de reais) em projetos de oferta pública aprovados pela CVM, um aumento de 123% (Cento e vinte e três por cento) se comparados com mesmo
período de 20201.
Porém, como mostramos, são inúmeros os critérios e detalhes legais para a perfeita construção de uma oferta pública de crowdfunding imobiliário antes de submetê-la à CVM, bem como, o acompanhamento do processo em si, e a
operacionalização da captação.
Assim, é necessária uma atuação profissional e com expertise, observando o regramento legal e a operacionalização da oferta pública junto à CVM, para aprovação e acompanhamento jurídico da oferta pública do sistema crowdfunding.
1 https://lbca.com.br/cvm-atualiza-regras-do-crowdfunding-para-empresas/
Sobre o autor:
Rodrigo Reis Silva é advogado, sócio do escritório “Peixoto de Souza, Rino e Reis Advogados”, formado pela Univ. Católica de Santos (2005), com Pós Graduação em Direito e Processo Civil, e Pós-Graduando em Direito Imobiliário.
